La Casa Incierta: Del Impuesto como Castigo al Futuro del Contrato de Propiedad en Chile

El Origen de la Grieta: Más Allá de un Impuesto

Lo que comenzó como una serie de reclamos aislados por el alza en el pago de contribuciones durante 2025, ha madurado hasta convertirse en una profunda grieta en el contrato social chileno sobre la propiedad. El detonante fue la percepción generalizada de un sistema de avalúo fiscal que opera como una caja negra: críptico, unilateral y desconectado de la realidad económica de los propietarios. Columnas de opinión, cartas al director y análisis de expertos han convergido en un diagnóstico lapidario: el impuesto territorial, un pilar centenario del financiamiento municipal, ha perdido legitimidad.

La controversia ya no es sobre una fórmula matemática. Es sobre la angustia de jubilados que ven sus pensiones consumidas por un tributo que no cesa de aumentar, sobre la sensación de injusticia de la clase media que siente que el Estado castiga el esfuerzo por tener una vivienda propia, y sobre la desconfianza fundamental hacia un mecanismo que, como admitió el propio Servicio de Impuestos Internos (SII), carece de la transparencia que el siglo XXI exige. Este malestar es la señal actual de una tendencia de fondo: el agotamiento de un modelo tributario que choca con las nuevas realidades demográficas y económicas del país.

Escenario 1: La Calma Aparente de la Reforma Técnica (2026-2028)

El escenario más probable a corto plazo es una respuesta estatal orientada a la contención. Presionado por la opinión pública y la investigación de la Contraloría, el SII podría lanzar una plataforma interactiva que simule el cálculo de las contribuciones, ofreciendo una ilusión de transparencia. Se podrían introducir ajustes paramétricos, como exenciones más generosas para adultos mayores con bajos ingresos o la moderación de los reavalúos en zonas de alta plusvalía especulativa.

• Factores Clave: Este camino sería impulsado por la inercia burocrática y el temor de los municipios a perder su principal fuente de financiamiento autónomo, especialmente el Fondo Común Municipal (FCM), que redistribuye recursos a las comunas más vulnerables. La narrativa política se centraría en "modernizar" y "hacer más justo" el sistema, sin alterar sus fundamentos.
• Consecuencias Proyectadas: Esta solución lograría descomprimir la tensión inmediata. Sin embargo, al no abordar la raíz del problema —la determinación de la base imponible y su desvinculación de la capacidad de pago—, la crisis de legitimidad permanecería latente. Cada nuevo ciclo de reavalúo volvería a encender la polémica, erosionando progresivamente la confianza y sentando las bases para un conflicto mayor.

Escenario 2: La Rebelión Fiscal y la Crisis Municipal (2028-2030)

Si las reformas técnicas se perciben como insuficientes, el descontento podría escalar hacia una desobediencia civil tributaria. Este escenario disruptivo vería la organización de movimientos ciudadanos que promuevan el no pago de las contribuciones, amparados en un discurso que enmarca el impuesto como ilegítimo y confiscatorio. Un fallo judicial adverso para el SII o la instrumentalización del tema por parte de una fuerza política en un ciclo electoral podrían ser los catalizadores.

• Puntos de Inflexión: La propuesta de eliminar las contribuciones para la primera vivienda se convertiría en una bandera de lucha electoral, polarizando el debate. La discusión se trasladaría del ámbito técnico al político, enfrentando el derecho a la propiedad con la sostenibilidad del modelo de descentralización fiscal.
• Consecuencias Proyectadas: Una caída drástica en la recaudación generaría una crisis financiera sin precedentes para los municipios, obligando al gobierno central a realizar rescates de emergencia y poniendo en jaque la autonomía local. Esto forzaría un debate caótico sobre cómo reemplazar los más de 2.5 billones de pesos que recauda el impuesto. Las alternativas —aumentar el IVA, crear nuevos impuestos al patrimonio o recentralizar la administración de servicios— traerían consigo sus propias y complejas batallas políticas y sociales.

Escenario 3: La Reinvención del Contrato de Propiedad (2030-2035)

Un tercer futuro, más lejano y transformador, emerge de la posibilidad de que la crisis obligue a los actores políticos y sociales a una reinvención completa del impuesto. En lugar de parchar un sistema centenario, se abriría un debate sobre qué significa ser propietario en el Chile del futuro y cómo se financian las ciudades de manera justa y sostenible. De esta discusión podrían surgir nuevos modelos.

• Visiones de Futuro:

* Impuesto sobre Renta Imputada: El impuesto dejaría de basarse en un avalúo abstracto y se integraría en el Impuesto Global Complementario del propietario. La "renta" que genera la vivienda se calcularía como un porcentaje de su valor, pero la tasa a pagar dependería de la capacidad económica real del contribuyente, haciéndolo genuinamente progresivo.

* Certeza a Largo Plazo: Se podría adoptar un modelo donde el monto de la contribución en UF se fija en la escritura de compraventa. Esto daría total certidumbre al propietario durante todo el período de tenencia. La plusvalía acumulada por el bien raíz sería gravada de forma separada y solo al momento de la venta, cuando el propietario tiene liquidez para pagar.

* Ciudadanía Propietaria Activa: El impuesto se transforma en una contribución finalista y local. Los municipios podrían presentar un "presupuesto de servicios" y los propietarios tendrían mayor visibilidad e incluso cierta capacidad de decisión sobre el destino de sus pagos, fortaleciendo el vínculo cívico y la rendición de cuentas a nivel local.

• Consecuencias Proyectadas: Estos modelos podrían generar un sistema tributario más legítimo, transparente y estable. Al eliminar la incertidumbre, se dinamizaría el mercado inmobiliario. No obstante, el diseño sería crucial para evitar nuevas inequidades, como la creación de "municipios ricos" con servicios de lujo y "municipios pobres" desfinanciados, lo que requeriría mantener robustos mecanismos de solidaridad inter-comunal.

El Futuro Incierto de la Casa Propia

El camino que Chile tome respecto a las contribuciones definirá mucho más que una simple obligación fiscal. La trayectoria actual, marcada por la inercia, nos acerca a una crisis de gobernabilidad local. La presión ciudadana, por su parte, contiene tanto el riesgo de una ruptura populista como la oportunidad para una modernización profunda.

La pregunta fundamental que subyace a este debate es si la propiedad es un activo que el Estado debe gravar perpetuamente o un derecho que debe proteger, especialmente cuando constituye el principal ahorro de las familias. La respuesta que como sociedad construyamos en la próxima década determinará no solo la fisonomía de nuestras ciudades, sino la solidez y equidad del pacto social chileno.