La Ciudad Rota: Del "Gueto Vertical" al Campamento, los Futuros del Contrato Habitacional en Chile

La Señal de la Fractura

Chile se enfrenta a una paradoja urbana que define su presente y amenaza su futuro. Mientras el gobierno avanza en la meta del Plan de Emergencia Habitacional (PEH), entregando miles de viviendas, cada día 100 nuevas personas se ven forzadas a instalarse en un campamento. Esta cifra, aportada por la fundación Déficit Cero, es la señal más cruda de una fractura profunda. En paralelo, en el corazón de la metrópolis, moles de concreto como los "edificios fantasmas" de Estación Central permanecen vacías, atrapadas en un limbo legal y político. El campamento y el gueto vertical, aunque opuestos en su forma, son dos caras de la misma moneda: el agotamiento de un modelo de desarrollo urbano y la ruptura del contrato social que promete un lugar digno en la ciudad para todos.

La crisis habitacional ha mutado. Ya no se trata únicamente de un déficit cuantitativo, sino de una compleja encrucijada donde chocan la financiarización del suelo, la obsolescencia de las políticas públicas y una creciente desconfianza entre el Estado, el mercado y la ciudadanía. El debate de fondo, que resuena desde las tomas en Alto Hospicio hasta los pasillos de los tribunales que deciden el futuro de torres en Las Condes, es si la vivienda es un derecho fundamental o simplemente un activo más en el portafolio de un inversor. La respuesta a esta pregunta definirá la soberanía espacial y la cohesión social de las metrópolis chilenas en las próximas décadas.

El Origen: De la Solución al Problema

El modelo chileno de vivienda, basado en subsidios a la demanda, fue exitoso durante décadas para una población y una economía relativamente homogéneas. Sin embargo, ese paradigma ya no responde a la realidad de un país transformado por la migración, nuevos tipos de hogares —unipersonales, por ejemplo— y un suelo urbano cuyo valor se ha disparado, haciéndolo inaccesible para la mayoría.

La rigidez de esta "caja de herramientas", como la describe Sebastián Bowen de Déficit Cero, ha generado dos patologías urbanas:

1. La Densificación Depredadora: En comunas con normativas laxas o inexistentes, como Estación Central, la lógica del máximo aprovechamiento del suelo dio vida a los "guetos verticales". Estos proyectos, impulsados por la rentabilidad, saturaron los barrios sin la infraestructura necesaria. Hoy, los "edificios fantasmas" simbolizan el fracaso de esta desregulación: una inversión paralizada, miles de familias con el sueño de la casa propia en suspenso y un conflicto político que expone la incapacidad del sistema para resolver sus propias contradicciones.
2. La Expulsión Silenciosa: Para quienes ni siquiera pueden aspirar a un crédito, el mercado formal se ha vuelto un muro infranqueable. El PEH, aunque ambicioso, muestra una ejecución desigual: avanza en regiones con menor déficit y se estanca precisamente donde la crisis es más aguda, como Valparaíso o Tarapacá. El resultado es la "campamentización" como única alternativa. El aumento de 81.000 a más de 120.000 familias en campamentos entre 2021 y 2025 no es un fracaso de gestión, sino la evidencia de que un segmento creciente de la población ha dejado de confiar en las vías institucionales.

Escenario Futuro 1: La Inercia Segregadora y la Ciudad Archipiélago

Si la tendencia actual se mantiene, el futuro más probable es la consolidación de una "ciudad archipiélago". En este escenario, las metrópolis chilenas se fragmentarán en islas desconectadas: enclaves de alta densidad y servicios para quienes puedan pagarlos —potencialmente legalizando los guetos verticales—, rodeados por un mar creciente de precariedad en las periferias. Es la profundización de la segregación, un modelo que expertos como Sebastián Bowen han calificado como la "latinoamericanización" del problema habitacional chileno.

Los motores de este escenario son la debilidad de la planificación estatal, la primacía de la lógica financiera sobre el urbanismo y una polarización política que impide acuerdos de largo plazo. Las consecuencias serían devastadoras: aumento del conflicto social por recursos escasos como el agua o el transporte, mayor tiempo de traslado para los más pobres, degradación ambiental y la erosión definitiva de la ciudad como espacio de encuentro e integración. La experiencia de Ciudad de México, donde la gentrificación y plataformas como Airbnb expulsan a los residentes originales de barrios enteros, sirve como una potente advertencia de este camino.

Escenario Futuro 2: La Corrección Estatal y el Nuevo Contrato Urbano

Un futuro alternativo, aunque más complejo, implica un cambio de paradigma liderado por el Estado. No se trata de un retorno al Estado constructor de los años 60, sino de un Estado estratega, que regula, planifica y orienta el mercado hacia objetivos de bien público. Este escenario se fundamenta en la implementación de una "caja de herramientas" diversa y audaz:

• Política activa de suelo: Creación de un banco de suelos públicos para desarrollar proyectos de vivienda asequible y contrarrestar la especulación.
• Diversificación de la tenencia: Impulso a un robusto sistema de arriendo protegido y vivienda pública, reconociendo que la propiedad no es la única ni la mejor solución para todos.
• Planificación integrada: Vincular por ley las grandes inversiones en infraestructura, como nuevas líneas de Metro o trenes, con el desarrollo de barrios integrados que incluyan vivienda social y servicios.
• Regulación inteligente y ágil: Modernizar los Planes Reguladores Comunales para permitir una densificación equilibrada y establecer marcos claros que eviten los vacíos legales que dieron origen a los guetos verticales y los edificios fantasmas.

El punto de inflexión para este escenario es un pacto político y social que reconozca que el costo de la inacción —en seguridad, salud pública y cohesión— es mucho mayor que el de la inversión en una reforma urbana. Requiere superar la profunda desconfianza entre el sector público y el privado para forjar nuevas alianzas donde la rentabilidad sea compatible con el desarrollo urbano justo.

La Tensión de los Actores y el Futuro Abierto

El camino que tomen las ciudades chilenas dependerá de la interacción de actores con intereses y visiones contrapuestas. Los gobiernos locales y el central están bajo la presión de mostrar resultados rápidos, lo que a veces choca con la necesidad de reformas estructurales. El sector inmobiliario busca certezas para invertir, pero su visión a menudo se limita al retorno financiero. Y la sociedad civil, desde ONGs como TECHO hasta organizaciones vecinales, actúa como una conciencia crítica que empuja la agenda del derecho a la ciudad.

El futuro del contrato habitacional en Chile no está escrito. Oscila entre la distopía de una ciudad rota y fragmentada y la utopía de una urbe reconstruida sobre bases de mayor equidad. La disyuntiva final no es entre un gueto vertical y un campamento, sino entre un modelo que produce ambos y un nuevo pacto que los haga innecesarios, devolviendo a la vivienda su valor fundamental: ser el cimiento de una vida digna y el espacio donde se construye una sociedad.