La Cicatriz de Concreto: Anatomía de los Guetos Verticales y la Batalla por el Alma de la Ciudad

El Paisaje Después de la Fiebre

Meses después de que el debate público se encendiera en torno a la aprobación de nuevos megaproyectos en Estación Central, el polvo mediático se asienta para revelar una realidad más profunda y compleja. Lo que comenzó como una disputa por permisos de edificación es hoy el epicentro de una reflexión nacional sobre el modelo de ciudad que Chile ha construido y el que desea para su futuro. La historia de los llamados “guetos verticales” no es un evento aislado, sino la crónica de una década de crecimiento urbano acelerado, donde la demanda de vivienda colisionó con la planificación, dejando una cicatriz de concreto y un tejido social fracturado.

Anatomía de una Cicatriz: Estación Central

“Nos dimos cuenta cuando hace 10 años el agua de la taza del baño se empezó a devolver”. El testimonio de Hugo Guerra, vecino de la comuna desde 1973 y recogido por CIPER, resume el colapso cotidiano que trajo la construcción de 54 torres de alta densidad bajo la administración del exalcalde Rodrigo Delgado (UDI). Entre 2017 y 2024, la población de la comuna aumentó un 51%, sumando más de 74.000 nuevos habitantes que llegaron a ocupar 24.202 departamentos nuevos.

Las consecuencias son hoy parte del paisaje. Los servicios básicos, diseñados para una escala barrial, claudicaron. El alcantarillado colapsa periódicamente, los consultorios como el CESFAM Las Mercedes atienden a más del doble de su capacidad, y la matrícula escolar pública tiene listas de espera equivalentes al 100% de sus cupos. El espacio público se contrajo dramáticamente: en las zonas de mayor densidad, las áreas verdes se redujeron a 1,4 metros cuadrados por habitante, muy por debajo de los 9 m² recomendados por la OMS. Este hacinamiento vertical también se tradujo en un deterioro de la seguridad, con un aumento del 157% en homicidios y un 55% en robos con violencia en la última década, concentrándose en las zonas con mayor densidad.

El Campo de Batalla Político y Económico

En este escenario de saturación, la solicitud de recepción final para cuatro nuevos edificios del grupo inmobiliario Su Ksa —cuyos permisos originales fueron otorgados en la nebulosa legal posterior a la prohibición de estas construcciones por parte de Contraloría en 2016— desató una tormenta política. La actual administración del alcalde Felipe Muñoz (FA) ha puesto freno a las autorizaciones, argumentando incumplimientos normativos, mientras la inmobiliaria defiende su legalidad.

La disputa escaló al Congreso. La senadora Ximena Rincón (Demócratas), tras reunirse por lobby con uno de los dueños de Su Ksa, denunció públicamente supuestas “solicitudes de coimas” en el municipio para aprobar proyectos, acusaciones que fueron respaldadas por el senador Fidel Espinoza (PS). Sin embargo, al ser consultados por la prensa, no presentaron pruebas que sustentaran dichas afirmaciones, dejando la controversia en un tenso equilibrio entre la defensa del interés inmobiliario y la sospecha de corrupción. Este conflicto ilustra con crudeza las fuerzas que modelan la ciudad: la presión económica, la acción política y la resistencia de una comunidad que ya paga los costos del desarrollo pasado.

Un Nuevo Capítulo Regulatorio: ¿El Fin de la Era?

La respuesta institucional a la crisis llegó en julio de 2025 con la aprobación del primer Plan Regulador Comunal (PRC) de Estación Central, que limita la altura máxima de las nuevas edificaciones a 12 pisos. La medida fue celebrada como el fin de una era de construcción desmedida. Sin embargo, expertos como Uwe Rohwedder, decano de Arquitectura de la Universidad Central, advierten que la regulación no es una solución mágica. Calificó el modelo anterior como “una apuesta bastante mal hecha” que “destruyó la vida de barrio” y señaló que el desafío ahora es intervenir lo ya construido. “Falta un plan de intervención urbana, de devolver calidad de vida”, afirmó a Radio Bío-Bío, apuntando a la necesidad de reconstruir el equipamiento, las áreas verdes y el tejido comunitario en las zonas ya impactadas.

Un Espejo en el Sur: El Contraste de Puerto Varas

Mientras Estación Central lidia con las secuelas de su pasado, a 1.000 kilómetros al sur, la comuna de Puerto Varas ofrece un modelo radicalmente distinto. Enfrentando un crecimiento poblacional del 35% desde 2017, impulsado por la migración interna post-pandemia, el municipio optó por la anticipación. Su nuevo Plan Regulador, promulgado también en julio, cuadruplicó el límite urbano de 546 a 2.200 hectáreas.

La estrategia, según explicó su alcalde Tomás Gárate, busca “canalizar el crecimiento” de forma ordenada, descomprimir el centro, crear nuevas centralidades y planificar la infraestructura antes de que la demanda la sature. Con una inversión proyectada de US$ 500 millones en obras públicas y servicios de aquí a 2030, Puerto Varas representa una visión proactiva del desarrollo urbano, generando una disonancia constructiva: ¿es el crecimiento el problema, o la falta de planificación para gestionarlo?

El Debate Abierto: ¿Qué Ciudad Queremos Construir?

El panorama se completa con los datos del Censo 2024, que revelan una paradoja nacional: mientras el hacinamiento general disminuye, el hacinamiento crítico (más de 5 personas por dormitorio) ha aumentado, concentrándose precisamente en regiones con alta presión urbana como la Metropolitana. Los “guetos verticales” son la manifestación arquitectónica de esta estadística.

El tema, por tanto, ha madurado. Ya no se trata solo de denunciar un problema en una comuna específica. La discusión ha evolucionado hacia una pregunta fundamental sobre el modelo de desarrollo de Chile. La cicatriz de Estación Central permanece como una advertencia tangible de los costos de un crecimiento sin alma. La pugna por los edificios pendientes sigue latente, y el contraste con Puerto Varas obliga a mirar más allá de la solución reactiva. La batalla por el futuro de las ciudades chilenas no se libra solo en los planos reguladores o en los pasillos del Congreso, sino en la definición colectiva de lo que significa habitar bien.