El retail ya no vende productos, vende sus edificios:La silenciosa estrategia que está cambiando la propiedad de las ciudades chilenas

¿Qué pasa cuando una tienda cierra?

En los últimos meses, los titulares anunciaron con nostalgia el fin de una era: el cierre definitivo de las tiendas Corona tras 70 años y la desaparición de locales emblemáticos como el Pizza Hut de Ñuñoa. A primera vista, parecen síntomas de un retail en crisis, golpeado por la economía y el comercio electrónico. Sin embargo, detrás de estos cierres puntuales, se está desarrollando una transformación mucho más profunda y silenciosa que no trata sobre el fin del comercio, sino sobre una reinvención radical de su modelo de negocio.

La verdadera noticia no es qué empresas están bajando sus cortinas, sino qué están vendiendo las que se quedan: sus propios edificios. Y los compradores no son otros comerciantes, sino un nuevo tipo de actor que está acumulando silenciosamente el poder inmobiliario en Chile.

La nueva regla del juego: Vender para arrendar

Lo que está ocurriendo es un movimiento estratégico conocido como “sale and leaseback” (venta con arrendamiento posterior). Grandes conglomerados chilenos están haciendo caja al vender sus activos inmobiliarios más preciados para luego arrendárselos al nuevo dueño, generalmente con contratos de largo plazo, de 10 a 20 años.

Joaquín Brahm, gerente general de la consultora GPS Property, lo describió como un cambio de paradigma: “El negocio de un supermercado es vender comida, no manejar bienes raíces”. Esta lógica se ha extendido por el mercado. SMU vendió su centro de distribución para luego arrendarlo por dos décadas. Falabella y Walmart han seguido estrategias similares. El fenómeno trasciende el retail: empresas como Entel y GTD han vendido antenas y data centers bajo el mismo modelo.

Para las empresas, la ventaja es clara: convierten ladrillos y cemento en capital fresco para invertir en su negocio principal, pagar deudas o expandirse, sin necesidad de recurrir a la banca. Para los inversionistas institucionales —fondos de inversión, compañías de seguros y capitales internacionales—, la oportunidad es inmejorable: adquieren propiedades de primer nivel con un inquilino de alta calidad y un flujo de ingresos garantizado por años.

Los dos rostros del retail: Adaptarse o desaparecer

Este cambio de estrategia dibuja un nuevo mapa competitivo con ganadores y perdedores claros:

• Los que se reinventan: Grupo Patio es un ejemplo de esta adaptación. Mientras se deshace de activos en Estados Unidos y México para reducir riesgos, duplica su apuesta en Chile y España. La construcción de su sexto outlet en La Calera, con una inversión de 14,5 millones de dólares, demuestra un enfoque en su expertise: el desarrollo y operación de formatos comerciales rentables, financiados en parte por la rotación de otros activos.

• Los que crecen con fuerza: Parque Arauco reportó un aumento de más del 20% en sus ganancias en el primer semestre. Su éxito, impulsado por el buen desempeño en Chile y Colombia, confirma que el modelo del centro comercial, lejos de estar obsoleto, es altamente rentable si se gestiona con eficiencia. Cadenas como Preunic también aceleran su expansión, invirtiendo para capturar nuevos nichos de mercado con formatos como “Preunic Beauty”.

• Los que se quedan atrás: Empresas como Corona representan el modelo antiguo que no logró adaptarse. Su quiebra no se debió solo a la competencia, sino a una estructura financiera que no pudo soportar las presiones del mercado actual, donde la agilidad y la liquidez son claves.

• Los nuevos actores internacionales: La compra de Construmart por el gigante chino Oriental Yuhong por 123 millones de dólares es una señal inequívoca del atractivo del mercado chileno para el capital extranjero. Estos nuevos competidores llegan con espaldas financieras enormes y la intención de transformar las empresas que adquieren para competir directamente con líderes como Sodimac y Easy.

El mall como refugio: ¿Por qué sigue siendo el rey?

Uno podría pensar que el auge del e-commerce haría irrelevantes los espacios físicos. Sin embargo, la evidencia muestra lo contrario. Un estudio de Ipsos reveló que los chilenos tienen una percepción abrumadoramente positiva de los centros comerciales, considerándolos “un buen vecino”. Otro sondeo de la Cámara de Centros Comerciales arrojó que el 41% de las personas prefiere comprar en un mall, por sobre el canal digital (25%), principalmente por la seguridad y la variedad de la oferta.

En un contexto de alta percepción de inseguridad en la vía pública, el mall se ha consolidado como un espacio controlado, predecible y seguro. Esta validación social es el pilar que sostiene el valor de estos activos inmobiliarios, haciéndolos tan atractivos para los fondos de inversión. El centro comercial ha trascendido su función de compra para convertirse en un punto de encuentro social, un rol que el comercio a nivel de calle ha ido perdiendo.

Un debate abierto: ¿Quién es el dueño de la ciudad?

Esta revolución financiera, aunque eficiente para las empresas y rentable para los inversionistas, plantea preguntas críticas sobre el futuro de las ciudades chilenas. La estrategia de “sale and leaseback” está provocando una concentración de la propiedad inmobiliaria comercial en manos de un número reducido de fondos, cuyo objetivo principal es la rentabilidad financiera.

¿Qué sucede si un gran arrendatario quiebra? ¿Quién ocupará esos espacios gigantescos? ¿Fomenta este modelo una mayor homogeneización de la oferta comercial, donde solo las grandes cadenas pueden pagar los arriendos a estos fondos?

El debate ya no es solo sobre qué tienda abre o cierra. La discusión de fondo, que se desarrolla lejos de la vista del público, es sobre quién posee la infraestructura física donde transcurre gran parte de nuestra vida social y económica. El retail chileno ha encontrado una fórmula para sobrevivir y prosperar, pero en el proceso, la propiedad de las ciudades está, silenciosamente, cambiando de manos.