El Mercado Inmobiliario Vende Más, Pero las Familias Deben Más:El Subsidio a la Vivienda y su Doble Filo

A poco más de dos meses de su implementación, el subsidio estatal a la tasa de interés hipotecaria parece estar cumpliendo su promesa: las salas de venta inmobiliarias reportan más movimiento y las cifras del segundo trimestre muestran un repunte significativo. Sin embargo, bajo esta superficie de reactivación, emerge una realidad paralela y preocupante: la cantidad de familias que no pueden pagar sus dividendos ha alcanzado un récord no visto en cinco años. El mercado chileno de la vivienda vive hoy una contradicción: celebra nuevas ventas mientras la deuda antigua se vuelve insostenible.

La Euforia del Subsidio: Un Impulso Real a las Ventas

Los datos son elocuentes. Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) publicadas a inicios de agosto, las ventas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana aumentaron un 30% durante el segundo trimestre de 2025 en comparación con los tres meses anteriores. El efecto es aún más notorio en el segmento de propiedades de hasta 4.000 UF, elegibles para el beneficio, donde el alza fue del 38%.

El gobierno celebra las cifras: a fines de julio, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, informó de casi 2.800 solicitudes de crédito bajo el nuevo programa, un impulso que, según la CChC, ha "activado las consultas de las personas". El optimismo es compartido por el gremio, cuyo presidente, Alfredo Echavarría, afirmó que "los socios ya nos han dicho que han notado un mayor movimiento en las salas de venta".

La Sombra de la Deuda: La Morosidad Toca Techo

Pero mientras se firman nuevas promesas de compraventa, las antiguas se resquebrajan. Un informe de la Asociación de Bancos (Abif) de mediados de julio encendió las alarmas: la morosidad superior a 90 días en créditos hipotecarios llegó al 2,40% en mayo, su nivel más alto desde junio de 2020.

Este indicador es el reflejo de una presión financiera creciente sobre los hogares. Expertos como Santiago Truffa, del Centro de Estudios Inmobiliarios ESE UANDES, atribuyen este fenómeno a un "mercado laboral débil". Por su parte, Jorge Berríos, académico de la Universidad de Chile, apunta a familias que adquirieron propiedades con tasas de interés elevadas y a la creciente desconexión entre la evolución de los sueldos y el costo de la vida, que encarece el dividendo.

Un Diagnóstico Complejo: ¿Paliativo o Solución?

Este escenario dual revela que el subsidio, calificado como un "pequeño paliativo" por analistas como el abogado Juan Eduardo Troncoso en una carta a Diario Financiero, no ataca las raíces del problema. El país enfrenta un stock de más de 100.000 viviendas nuevas sin vender a nivel nacional, y al ritmo actual, se necesitarían 33 meses para agotar la oferta solo en Santiago, a pesar del repunte en ventas.

Además, las tasas de interés, aunque han bajado desde sus peaks, se han estabilizado en torno al 4,4%. Este es un "nuevo normal" muy lejano a la "edad de oro" del 2% que muchos chilenos recuerdan, como señaló Joaquín Rhodius de Betterplan. Este nuevo estándar crediticio, sumado a la caída histórica en los permisos de edificación en 2024, configura una crisis de largo aliento que una sola medida difícilmente podrá resolver.

Las Voces del Debate: Múltiples Perspectivas, Ninguna Conclusión

La situación ha expuesto las visiones contrapuestas de los actores involucrados:

• Gobierno y Gremio de la Construcción: Mantienen una postura optimista. Para el presidente de la CChC, "esta incipiente alza en las ventas obedece (...) al efecto de la ley de subsidio". La visión es compartida por el Ejecutivo, que ve en la medida una herramienta clave para "reactivar la actividad de la construcción".

• Banca: Se defiende de las críticas sobre restricciones al crédito. Luis Opazo, gerente general de la Abif, ha sido enfático en que "los bancos no frenan las oportunidades". El problema de fondo, argumenta, es que "el precio de una vivienda (...) ha aumentado mucho más que el ingreso", haciendo el acceso estructuralmente más complejo.

• Analistas Financieros: Advierten sobre una solución temporal. El subsidio impulsa la demanda sin resolver la capacidad de pago a largo plazo ni la incertidumbre jurídica que, según ellos, ahuyenta la inversión y encarece los proyectos a futuro.

El mercado inmobiliario chileno ha entrado así en una nueva fase. La discusión ya no es solo sobre cómo vender el masivo stock de viviendas, sino sobre la sostenibilidad de esa venta y el costo social que implica. El subsidio ha demostrado ser un motor de arranque efectivo, pero la pregunta que madura es si está impulsando a las familias hacia un sueño posible o hacia el borde de un precipicio financiero del que otras ya están cayendo. El tema, lejos de estar cerrado, ha abierto un debate más profundo sobre el modelo de acceso a la vivienda en Chile.