Los fondos de inversión inmobiliarios se fracturan: El fin del ciclo de dinero fácil y la dura resaca del mercado chileno

Pregunta y Respuesta: Desentrañando la Crisis del "Ladrillo" Financiero

Durante años, los fondos de inversión inmobiliarios fueron vendidos como el refugio perfecto: la solidez del "ladrillo" combinada con la liquidez de un instrumento financiero. Una promesa de rentabilidad estable y riesgo acotado que atrajo a miles de inversionistas en Chile. Hoy, a mediados de 2025, esa promesa se ha trizado. La intervención de Sartor AGF, las pérdidas millonarias en fondos de LarrainVial y la creciente presión regulatoria de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) no son hechos aislados, sino los síntomas visibles de una crisis sistémica que ha estado madurando por meses. ¿Qué pasó realmente con el otrora seguro mercado de los fondos inmobiliarios?

1. ¿Qué gatilló el desplome actual?

La crisis es el resultado de una tormenta perfecta. El principal catalizador fue el fin abrupto de una era de tasas de interés históricamente bajas. Durante más de una década, el dinero barato incentivó un apetito voraz por activos "alternativos" que ofrecieran mayores retornos. Los fondos inmobiliarios, apalancados en deuda para adquirir edificios de oficinas, centros comerciales y proyectos residenciales, florecieron en este ambiente.

Sin embargo, la resaca de la pandemia trajo consigo una inflación galopante y, como respuesta, un ciclo de alzas de tasas por parte del Banco Central. Este nuevo escenario macroeconómico encareció el crédito, ahogando a los modelos de negocio que dependían del endeudamiento barato. A esto se sumaron cambios estructurales profundos: el teletrabajo consolidado dejó a miles de metros cuadrados de oficinas vacíos, mientras que el auge del e-commerce redefinió el propósito de los espacios comerciales.

2. ¿Cómo se manifiesta la crisis en los distintos mercados inmobiliarios?

El impacto no ha sido uniforme. El sector de oficinas es el más golpeado. Según informes de mercado de junio de 2025, la vacancia general subió al 9,8%, pero la cifra esconde realidades dispares. Se ha acentuado una brecha profunda: mientras un arriendo en el sector El Bosque de Las Condes promedia 0,61 UF/m², en Santiago Centro se desploma a 0,32 UF/m². La consecuencia es una ola de reconversión de edificios de oficinas antiguos a proyectos residenciales, un intento desesperado por dar valor a activos que perdieron su demanda original.

El mercado de renta residencial (multifamily), aunque más resiliente, no es inmune. En 2024, los precios de arriendo cayeron cerca de un 10%, presionando la rentabilidad. Si bien la dificultad para acceder a la vivienda propia mantiene una demanda base, el dinamismo de años anteriores se ha frenado.

Paradójicamente, los grandes centros comerciales mostraron un buen desempeño bursátil a inicios de año, impulsados por el "turismo de compras". Sin embargo, los analistas ya advertían en junio que se esperaba una moderación, demostrando que ni el sector más robusto está a salvo de la incertidumbre económica.

3. ¿Cuál ha sido el costo para los inversionistas?

El costo ha sido devastador para muchos. El caso de Sartor AGF, intervenida por la CMF, es el más emblemático. Sus fondos inmobiliarios, como "Sartor Mid Mall", registraron pérdidas de valor patrimonial de hasta un 87%, según informes preliminares. Los aportantes de estos fondos vieron su capital pulverizado y ahora observan cómo una nueva administradora, WEG Capital, intenta rescatar lo que queda.

El riesgo de los activos alternativos quedó crudamente expuesto con otros casos. Un fondo de LarrainVial que invertía en una empresa médica alemana vio su valor cuota caer a cero en julio, una pérdida total. Aunque no era un fondo inmobiliario, sirvió como una dura advertencia para los inversionistas del sector. Otros fondos, como el "Patio Oficinas II" de LarrainVial y Grupo Patio, lograron evitar una liquidación inminente al conseguir que sus aportantes aprobaran una prórroga de su duración hasta 2028, una medida de control de daños para no tener que vender activos en el peor momento del mercado.

4. ¿Qué rol está jugando la autoridad y cómo reacciona la industria?

La CMF ha pasado de ser un observador a un actor protagónico. La seguidilla de problemas ha provocado un endurecimiento de la supervisión. El foco está puesto en la protección de los inversionistas no calificados, aquellos con menos conocimiento financiero que pudieron haber entrado a estos fondos sin comprender su verdadero nivel de riesgo.

La reacción de la industria ha sido defensiva. En un movimiento revelador, Frontal Trust decidió en julio restringir tres de sus fondos para que solo pudieran ser ofrecidos a "inversionistas calificados". La justificación oficial fue "enfocarse en el segmento que conocen mejor", pero en el mercado se leyó como una forma de blindarse ante la mayor fiscalización y el riesgo reputacional de vender productos complejos al público general.

5. ¿Es el fin de los fondos inmobiliarios en Chile?

No es el fin, pero sí un punto de inflexión y un doloroso ajuste de cuentas. La crisis actual está purgando los excesos de un ciclo de euforia. Ha quedado claro que el "ladrillo", cuando se empaqueta en estructuras financieras complejas y apalancadas, no es una inversión infalible.

El debate que se abre es profundo. La industria deberá reconstruir la confianza sobre nuevas bases: mayor transparencia, valorizaciones más realistas y una comunicación de riesgos que no minimice las posibles pérdidas. Para los inversionistas, la lección es dura: la diversificación es clave, pero no existe el retorno alto sin un riesgo proporcional. El futuro del sector dependerá de su capacidad para pasar de la promesa del dinero fácil a la construcción de un modelo de negocio sostenible en una realidad económica que ya no perdona la improvisación.