El Estado se enreda en sus propias reglas: La pugna por el Conservador de Santiago devela un sistema quebrado entre la tradición y la modernización

La anatomía de una parálisis

Hace dos meses, en junio de 2025, lo que parecía una compleja pero acotada disputa legislativa sobre la reforma al sistema de notarios y conservadores se transformó en el epicentro de una crisis institucional. El foco del conflicto fue el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS), una institución decimonónica que custodia el patrimonio inmobiliario de 26 comunas metropolitanas. Hoy, con la ley finalmente despachada, las consecuencias de esa pugna son evidentes: no solo se expuso una profunda desconfianza entre la Cámara de Diputados y el Senado, sino que se desnudó la precariedad de un sistema cuya estabilidad jurídica pendió de un hilo.

La controversia estalló cuando la Cámara de Diputados decidió alterar el mecanismo de votación propuesto por una comisión mixta. El objetivo de los diputados era claro: asegurar la posibilidad de dividir el CBRS, un gigante administrativo con ingresos estimados en más de mil millones de pesos mensuales. Acusaron una "adulteración" en el informe de la comisión, que, según el diputado Leonardo Soto (PS), incluía una votación "irregular" diseñada para blindar al Conservador. Al rechazar el "régimen especial" que lo protegía, la Cámara sometió al CBRS a las mismas reglas de división que el resto de los oficios del país, desatando la ira del Senado, que defendía la indivisibilidad de la institución argumentando su eficiencia histórica.

El choque fue total. Desde el Senado se habló de un "vicio en la tramitación" y se evaluó recurrir al Tribunal Constitucional. Desde la Cámara, se deslizó la amenaza de una denuncia penal por adulteración de instrumento público. Por semanas, los dos brazos del Congreso chileno se mantuvieron en una tensión que amenazaba con judicializar el proceso legislativo, un escenario inédito y peligroso para la institucionalidad.

El trono vacío y el guardián de última hora

Mientras el poder político se enfrascaba en una guerra de trincheras, la realidad operativa del CBRS demostraba su propia vulnerabilidad. A principios de julio, el sistema que garantiza la certeza jurídica de la propiedad en la capital estuvo a punto de quedar acéfalo. Dos de sus tres conservadores titulares se encontraban con licencias médicas prolongadas y el tercero, Carlos Miranda, tenía programadas sus vacaciones. La Corte de Apelaciones de Santiago ya había designado a un notario suplente para evitar el colapso del servicio.

En un giro que ilustra la dependencia del sistema en las voluntades individuales más que en protocolos robustos, Carlos Miranda suspendió su feriado legal. "Por razones de buen servicio", declaró, y para no abandonar sus funciones ante la ausencia de sus pares. El gesto evitó la crisis, pero dejó una pregunta incómoda: ¿es sostenible un sistema tan crucial para la economía y la vida de los ciudadanos cuando su continuidad depende de la decisión personal de uno de sus funcionarios?

Modernizar o proteger: las dos caras de la reforma

La pugna por el CBRS encapsula un debate mucho más profundo sobre el rol del Estado y la resistencia de sus estructuras arcaicas a la modernización. Las perspectivas son irreconciliables.

Por un lado, diputados y expertos en políticas públicas ven en el CBRS un monopolio anacrónico, una concentración de poder y riqueza que debe ser desmantelada. Para ellos, la división es un paso necesario hacia la competencia y la modernización. Sin embargo, esta visión se topó con una reforma que consideran tímida. En una carta a la prensa, los académicos de la UNAB Amaya Fraile y Roberto Munita criticaron que la ley final rechazara figuras como los fedatarios o la firma electrónica avanzada para escrituras públicas, manteniendo la "obligatoriedad del formato papel y la presencialidad". La modernización, argumentan, quedó a medio camino, más enfocada en la gestión interna que en facilitar la vida a los ciudadanos.

En la vereda opuesta, Carlos Miranda, también vicepresidente de la Asociación de Notarios y Conservadores, defiende el modelo actual como un referente de eficiencia. En una entrevista a mediados de julio, argumentó que dividir el CBRS generaría "7 u 8 criterios distintos" y perjudicaría la calidad del servicio. "Si la razón para dividir es porque aparentemente se generan muchos ingresos, para que tenga ese nivel de eficiencia el CBRS, es porque debe tener recursos", afirmó. Miranda se mostró a favor de una mayor fiscalización —"es bueno que nos controlen"—, pero cuestionó la constitucionalidad de medidas como la publicidad de los sueldos de sus trabajadores, que son de régimen privado. Su discurso construye la imagen de un servicio público de excelencia, en directa disonancia con la percepción de un feudo intocable.

El día después: más control, misma incertidumbre

Tras seis años de tramitación, Chile tiene una nueva ley de notarios. La norma pone fin a los cargos vitalicios, establece un límite de edad de 75 años —lo que provocará un "jubilazo" de 49 funcionarios— y entrega el nombramiento a un sistema que involucra a la Alta Dirección Pública. Además, otorga nuevas facultades de supervisión al Poder Judicial. El fiscal judicial de la Corte Suprema, Jorge Pizarro, lo resumió a principios de agosto: "El sistema necesita de confianza y necesita de fiscalización".

El conflicto legislativo se ha zanjado, pero el debate de fondo sigue abierto. La posibilidad de dividir el Conservador de Santiago ahora recae en una decisión del Presidente de la República. La batalla se trasladará del Congreso a La Moneda. El episodio deja un legado de desconfianza entre los poderes del Estado y la constatación de que reformar las instituciones más arraigadas del país es un proceso traumático y, a menudo, inconcluso. El trono del guardián de la propiedad ya no está vacío, pero la estabilidad de su reino sigue siendo una pregunta sin respuesta definitiva.