Los gigantes del retail se expanden mientras la economía duda: Cómo los grandes operadores inmobiliarios consolidan su poder en Chile

A principios de agosto de 2025, los titulares financieros dibujaban un panorama confuso. Cencosud Malls reportaba una leve caída en sus ganancias, mientras que su competidor, Mallplaza, anunciaba utilidades que se triplicaban. En paralelo, el gigante del e-commerce, Mercado Libre, aumentaba sus ingresos pero veía disminuir sus beneficios. Para el observador apresurado, el escenario del retail y el sector inmobiliario parecía un mosaico de señales contradictorias. Sin embargo, a dos meses del cierre de ese primer semestre, el análisis reposado de los hechos revela una narrativa subyacente, coherente y poderosa: en un contexto de incertidumbre económica, los grandes actores no están dudando. Al contrario, están acelerando un proceso de consolidación que está reconfigurando silenciosamente el poder, la competencia y el paisaje urbano en Chile.

La estrategia del doble filo: invertir para crecer y para defenderse

Lejos de una actitud conservadora, los principales operadores de centros comerciales han desplegado una ofensiva de inversión. Mallplaza anunció un plan de US$ 314,6 millones para expandir sus operaciones en Chile y Perú, sumando 86.700 m² de superficie arrendable (GLA) y lanzando una nueva línea de negocio con formato outlet. Por su parte, Cenco Malls, el brazo inmobiliario de Cencosud, describió su momento actual como un "proceso de crecimiento acelerado", con ampliaciones en marcha en íconos como Cenco Costanera y Cenco Portal La Dehesa.

Esta expansión no es solo cuantitativa. La inauguración de la tienda Sparta más grande del país en Mallplaza Vespucio es un ejemplo de la estrategia cualitativa: transformar los centros comerciales en "centros urbanos" centrados en la experiencia. Al apostar por tiendas insignia (flagships) y zonas temáticas como el área "Lifestyle", que aumentó el flujo de visitantes en un 18%, estos gigantes buscan hacer que la visita física sea irremplazable, una defensa directa contra el avance del comercio electrónico. Es una inversión que busca asegurar su relevancia a largo plazo.

Comprar para controlar: la consolidación explícita

Si la expansión es una forma de consolidación, la adquisición directa es su manifestación más clara. El 6 de agosto, la inmobiliaria Socovesa informó la compra de la participación que el fondo de inversión de Sura mantenía en el proyecto "Madagascar", un desarrollo clave en Las Condes. Con esta operación, Socovesa pasó a controlar el 97% del proyecto, lo que le permite, en sus propias palabras, "retomar la ejecución" de su etapa habitacional.

Este movimiento es un microcosmos del fenómeno general. En un mercado complejo, los actores con mayor liquidez y capacidad de gestión aprovechan la oportunidad para comprar las participaciones de socios o competidores, centralizando el control y el potencial de ganancias futuras. No es una jugada especulativa, sino una decisión estratégica para fortalecer su posición dominante en activos de alto valor.

Las cifras que engañan y las que revelan la verdad

Para comprender la magnitud de esta tendencia, es crucial mirar más allá de los titulares de ganancias netas, a menudo distorsionados por factores puntuales.

• El caso Cencosud Malls: ¿Cayeron sus utilidades? Sí, un 3,7% en el semestre. Pero la causa fue un mayor cargo por impuestos diferidos, un efecto contable. La historia real está en sus operaciones: los ingresos crecieron un 8,6%, las ventas de sus locatarios aumentaron un 5,6% y la tasa de ocupación en Chile alcanzó un impresionante 99,3%. El negocio medular es más fuerte que antes.
• El caso Mallplaza: ¿Se triplicaron sus ganancias? Sí, pero principalmente por un ajuste contable que revalorizó sus propiedades por más de $400 mil millones. La cifra que verdaderamente refleja la salud del negocio es el EBITDA, que mide la ganancia operacional: creció un sólido 41,1%. La capacidad de generar caja de la compañía está en su apogeo.

Estos sólidos resultados operativos contrastan con los de gigantes digitales como Mercado Libre, cuyos ingresos crecen, pero con márgenes de ganancia ajustados por las fuertes inversiones necesarias para competir. Esto sugiere que, por ahora, los gigantes del retail físico han encontrado una fórmula rentable para navegar la incertidumbre, apalancando sus activos físicos para generar flujos de caja robustos que financian su propia expansión.

El tablero a futuro: preguntas sobre un Chile con menos jugadores

Esta consolidación del poder en pocas manos no es un simple dato financiero; es un proceso con consecuencias tangibles que merece una reflexión crítica. El fenómeno, que sigue en pleno desarrollo, deja abiertas al menos tres grandes interrogantes:

1. ¿Quién está diseñando realmente nuestras ciudades? Las decisiones de inversión de estos conglomerados tienen un impacto directo en la planificación urbana, el flujo de transporte y la vida de las comunidades. Cuando un operador define un área como un "polo comercial potente", su visión corporativa moldea el desarrollo de un sector completo, a menudo con mayor influencia que las políticas públicas.
2. ¿Hay espacio para los pequeños? Una mayor concentración y una apuesta por grandes marcas internacionales y tiendas de experiencia puede dificultar la entrada y supervivencia de comercios independientes y emprendedores. Con tasas de ocupación cercanas al 100%, la competencia por un local en estos centros comerciales se vuelve más intensa y costosa, favoreciendo a quienes tienen mayor respaldo financiero.
3. ¿Más grande es siempre mejor para el consumidor? A corto plazo, los consumidores se benefician de espacios más modernos y una oferta de marcas internacionales. A largo plazo, sin embargo, la historia económica advierte que una alta concentración de mercado puede reducir la diversidad de la oferta y limitar el poder de negociación tanto de los locatarios como de los propios clientes. ¿Estamos, como sociedad, cambiando variedad por la conveniencia de la escala?

El debate sobre las consecuencias de este silencioso avance de los gigantes recién comienza. Las movidas estratégicas del primer semestre de 2025 han dejado claro que, para los grandes operadores, la incertidumbre no es una amenaza, sino una oportunidad para afianzar su dominio.