Regiones fuera de Santiago capturan el 45% del negocio hipotecario: ¿qué significa para el desarrollo regional?

En un contexto donde Santiago sigue dominando el mercado hipotecario nacional con cerca del 70% de las operaciones, regiones como Valparaíso, Biobío y Coquimbo han emergido con fuerza, concentrando el 45% del negocio hipotecario fuera de la capital, según datos oficiales de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y análisis del sector inmobiliario.

Evolución y contexto

Entre enero y agosto de 2025, las regiones mencionadas sumaron aproximadamente 15.700 créditos hipotecarios, evidenciando una recuperación gradual tras años de estancamiento. Este impulso se atribuye principalmente a la reducción de tasas de interés y a la implementación del subsidio a la tasa hipotecaria, que ha facilitado el acceso al crédito, especialmente para viviendas de entrega inmediata.

Daniela Salazar, gerenta de valuations de Colliers, destaca que esta mejora es más visible en zonas con oferta inmobiliaria consolidada y proyectos listos para entrega, lo que ha incentivado tanto a compradores como a bancos a flexibilizar condiciones, aunque con cautela.

Perfil y disparidades regionales

El perfil del solicitante hipotecario varía significativamente según la región. Datos del portal inmobiliario TOCTOC revelan que el 36,4% de los solicitantes regionales tiene entre 25 y 35 años, y un 37,9% entre 35 y 45 años. En términos de ingresos, más de la mitad percibe entre $1,5 y $3 millones mensuales, aunque en regiones como Maule, un 45% de los solicitantes gana menos de $1,5 millones.

La preferencia por tipo de vivienda también refleja disparidades: en regiones como Maule, O’Higgins, Los Lagos, Coquimbo y Biobío, el 70% de la demanda es para casas destinadas a primera vivienda, mientras que en Antofagasta predominan los departamentos con un 51% de las solicitudes.

Felipe García, director Cono Sur de Tinsa by Accumin, explica que en el norte del país, donde predominan sectores de mayor renta como minería y energía, el valor promedio de la vivienda supera las UF 4.500, facilitando un acceso más favorable al crédito. En contraste, en el sur, los compradores son más sensibles al precio y dependen en mayor medida de las condiciones crediticias y subsidios disponibles.

Obstáculos y particularidades del proceso crediticio

A pesar del repunte, el acceso al crédito hipotecario en regiones enfrenta mayores desafíos comparados con Santiago. Las evaluaciones son más conservadoras, con una revisión más exhaustiva del historial laboral y del valor de tasación, según explica Salazar.

Además, la mayor proporción de trabajadores independientes y la estacionalidad de sectores como minería, agricultura y turismo dificultan la acreditación de ingresos bajo los estándares bancarios tradicionales. La falta de documentación técnica adecuada y precios comparables en comunas con baja rotación inmobiliaria también limitan el financiamiento aprobado.

Impacto del subsidio y perspectivas

El subsidio a la tasa de interés ha sido un factor clave para la recuperación del mercado hipotecario regional. Según Tinsa, las solicitudes de crédito en regiones crecieron un 15% en los últimos tres meses en comparación con el trimestre anterior, superando el aumento nacional del 9%.

Las viviendas con entrega inmediata representan el 50% de las solicitudes acogidas al beneficio, lo que enfatiza la importancia de proyectos listos para habitar como motor del dinamismo inmobiliario regional.

Pluralidad de perspectivas

Desde la mirada de los agentes inmobiliarios y financieros, la recuperación es un signo positivo que puede contribuir a reducir la concentración de la actividad económica en Santiago y promover un desarrollo más equilibrado del país.

No obstante, expertos en políticas públicas y desarrollo regional advierten que para sostener y ampliar este crecimiento es necesario abordar los obstáculos estructurales que enfrentan los compradores regionales, mejorar la oferta de vivienda social y consolidar una red de financiamiento inclusiva y adaptada a las realidades locales.

Asimismo, la diversidad socioeconómica y las particularidades culturales de cada región deben ser consideradas para evitar soluciones homogéneas que no respondan a las necesidades específicas de los territorios.

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Fuentes: Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Colliers, TOCTOC, Tinsa by Accumin.

Este análisis invita a reflexionar sobre el proceso de descentralización económica en Chile y el rol que juega el mercado inmobiliario regional como indicador y motor de desarrollo. La evolución observada en 2025 sugiere avances significativos, pero también evidencia la necesidad de políticas integrales que permitan consolidar estas tendencias y superar las barreras aún vigentes.